WAP手机版 RSS订阅 加入收藏  设为首页
澳门威尼斯人官网
当前位置:首页 > 澳门威尼斯人官网

澳门威尼斯人官网:聂梅生:发展养老REITs 推动建立房地产长效机制

时间:2019/2/2 17:22:05  作者:  来源:  查看:4  评论:0
内容摘要:  “十三五”时期是我国全面建成小康社会决胜阶段,也是我国老龄事业改革发展和养老体系建设的重要战略窗口期。我国可借鉴国际经验,通过降低土地成本、建设完整的资金链条、设置退出机制等途径,大力发展养老REITs,推动建立房地产长效机制。  “十三五”时期是我国全面建成小康社会决胜阶段...
  “十三五”时期是我国全面建成小康社会决胜阶段,也是我国老龄事业改革发展和养老体系建设的重要战略窗口期。我国可借鉴国际经验,通过降低土地成本、建设完整的资金链条、设置退出机制等途径,大力发展养老REITs,推动建立房地产长效机制。

  “十三五”时期是我国全面建成小康社会决胜阶段,也是我国老龄事业改革发展和养老体系建设的重要战略窗口期。积极发展养老产业,有利于增强老年人参与感、获得感和幸福感,实现全面建成小康社会,切实满足老年人生存发展需求。

  目前,我国的养老产业才刚起步,发展还处在初级阶段。无论是从商机角度还是老年人的需求,养老产业已经成为资本竞相追逐的新“风口”。中共中央国务院印发《“健康中国2030”规划纲要》(以下简称“规划纲要”)把健康推向一个新的高度,2018年中央一号文件也明确提出发展康养基地、养老等项目,2018年的政府工作报告也提出健康中国战略,为健康产业的发展提供了有力支持,也在新时期、新形势下,为养老产业的开发建设指明了方向。规划纲要规划了健康中国的战略目标和重要指标,其中预计我国医疗健康服务业总规模在2020年超过8万亿元,在2030年达到16万亿元。市场空间巨大,增速显著,为企业提供了非常良好的发展机遇和外部市场环境。在“租售并举”的政策指导下,国家今后出台的政策需要从土地供给、金融支持方面给予长租公寓政策支持。

  租购并举将成为我国房改的新形势、新阶段

  我国房地产改革发展自1998年开始到现在经历了20年的路程,其中有比较重要的几个阶段,第一阶段为1998年—2002年,在这个阶段,取消了过去的福利分房,取而代之的是要建立和完善以经济适用住房为主体的住房供应体系,商品化住房市场形成雏形,居民开始有意识地进入住房市场,但当时住房市场商品化发展还是十分缓慢的;第二阶段为2003年—2007年,在这个阶段,国内的商品化住房市场开始全面启动及房地产市场快速成长,尤其2004年针对土地挂牌制度的“831大限”一出来以后,土地制度的改革引起土地价格快速上涨,之后传导至整个房地产市场,同时也造就了一大批日后知名的房地产企业;第三阶段为从2008年到现在,这个阶段是中国房地产市场快速增长的繁荣时期。前期政府出台各种宽松和优惠政策令房价再次全面上涨,房地产的商品属性超过了居住属性,投机客的大量涌入以及各种影子银行的资金流入,共同造就了一个以投资为主导的市场。与此同时,政府通过保障房、公租房也在加大着住房保障力度,但房地产泡沫化问题逐渐暴露。目前已经进入了第四阶段,就是现在的“租购并举”阶段,笔者认为这个政策十分有必要,这是一个根本性的房改方向,牵扯到三个供给侧的改革,分别是土地、银根和财税的改革,有利于促进房地产发展的长效机制的建立。

  当下要实现租购并举的房地产长效机制改革,需要建立租房分配和补贴的机制,需要对于补贴对象做出精准定位,否则以目前住房租赁的体量,很难惠及所有人。这一次的房改需要市场与政策结合推动,需要市场在合理有效的政策机制下运行。现在的租购及养老产业金融还不健全,可以效仿美国等成熟市场引入房地产投资信托基金(REITs)类的权益性融资工具。总体而言,建立长效机制,但是可能很难在短期实现,需要进行一次根本性的房改。

  加大低成本土地供给,加快实现租赁行业的合理租金回报率。

  仲量联行在最新的一份关于长租公寓市场的研究报告中提到,目前在主要的一、二线城市,由于传统商品住宅用地价格较高,长租公寓的租金回报率不足2%,远低于融资成本。究其原因是房价经历了前一段的快速上涨,租金涨幅与房价不匹配,所以导致收益率快速下降,而国际惯例一般收益率应该在6%~7%,目前的租金收益率还差很多。

  积极培育租房市场,关键是提高租金的回报率,目前我国的租售比是国际通用数据的四倍,极度不合理。但是租金以及房价需要维持稳定,不能过快上涨,同时又要实现租购并举,所以长租公寓目前处于一个尴尬的境地,不符合资本市场一般的收益率要求。真正能够做出REITs的创业型长租运营商目前只有新派公寓一家,不具有普适性,不利于引入社会资本。

  在金融支持方面,长租公寓的发展需要通过以REITs为代表的权益类产品实现退出,否则长效机制的建设很难在短期实现,真正的并举又要涉及一次房改。所以还是需要建立一个长效机制。如果没有金融工具的支持、没有杠杆,是不能形成并举的,还要提高土地供给,支持农地入市。

  在土地供给方面,为实现合理的租金回报率,政府层面也在积极探索租赁用地的合理来源和利用模式。2018年9月,中共中央、国务院印发的《乡村振兴战略规划(2018—2022年)》(以下称《乡村规划》)公开发布,《乡村规划》中明确表示“鼓励村集体建设用地优先用于发展养老服务”。此外,2017年8月,国土资源部、住房城乡建设部发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,其中强调要“完善利用集体建设用地建设租赁住房规则,形成一批可复制、可推广的改革成果”。这是长租领域一个里程碑式的文件,为住房租赁的发展指明了前进的道路,具体的如何健全配套服务和制定完善监管体系还有待继续探索,将国家试点的集体用地项目逐一落地,能够在未来除去长租公寓之外,将养老公寓纳入其中,实现可复制、可推广。

  解决住房租赁企业融资难题,加大长租、养老公寓金融支持力度

  目前长租公寓的参与方主要分为三类,包括地方国企、开发商以及长租公寓运营商。如果是地方国企一般会有银行的政策性支持,相对来说更容易拿到贷款资金,开发商相对资金也比较充裕,但是对于长租公寓运营商来说,解决前期资金的来源和成本非常重要。

  住房租赁企业面临融资难问题,房地产金融的杠杆很高,有开发贷、有房贷,但是针对住房租赁,消费金融以及资产证券化相对的政策指导还太少,没有金融工具的支持不利于做到租购并举。租赁市场的金融支持不到位,需要建立长租市场的长效融资机制,租赁金融,消费金融仅是对C端(个人用户)的支持,对于租赁企业的投融资未形成有效的资金支持,更多的资金投入了开发建设领域,所以一定要将金融的支持落到实处,真正把投资人引入市场中来。

  笔者认为,应该考虑为租赁住房打开一扇窗。现在主要的资金支持在个贷、开发贷,甚至于影子银行。所以要在资本市场加大力度,不落实资金并举没办法实现房住不炒。因此资产证券化在长租领域的使用就非常重要,根据全联房地产商会REITs专业委员会的统计,最近两年住房租赁在资产证券化领域发展迅速,其中REITs已发行八笔,发行总金额95.72亿元;储架式发行审批总额度达到560亿元,相当于目前REITs已发行总规模的61.18%(截至2018年底),可见政策层面对于长租领域还是非常重视的,未来REITs还将继续支持租赁行业,养老REITs也有望在不久的将来快速推出。

  养老公寓是长租公寓领域的一种特殊产品,收益相对更好

  养老公寓可以理解为长租公寓的一种特殊形态,只不过面向的群体有变化,租期可能达到5~10年,参考美国的养老公寓数据,收益率比长租公寓要高很多,养老公寓在中国也会比长租公寓好做,比如上海复星星堡、凯健国际,持续照料退休社区(CCRC)项目房费较周边公寓租金上浮20%,租金收益可达2.5元/平方米/天~3元/平方米/天。第一太平戴维斯发布“养老地产研究报告”与写字楼、零售、工业物业这些传统商业资产相比,养老地产属于替代型资产,正步入主流资产的行列,收益率根据国家、地段以及资产自身品质而不同,目前整体区间为4.4%~7.5%,超过住宅出租的收益率一倍以上。

  对于国家来说养老公寓是朝阳产业,这个朝阳产业消费力将从现在的4万亿元左右增加到16万亿元,占国内生产总值(GDP)的比重会从现在的8%涨到33%,到2020年养老床位的需求会达到1250万张,目前尚有40%的缺口。到2020年养老公寓的市场规模将达到每年7500亿元,这是一个很大的市场。养老公寓2016年开始井喷,这与退休金的提升有很大的关系,而且50后、60后的老年人对于养老公寓的需求越来越多,消费能力和消费意愿也在不断增强。

  借鉴国际经验大力发展养老REITs

  美国的养老REITs在所有的REITs分类中是表现最好的,抗跌性、平衡性非常强。现在整个世界经济处在不稳定的期间,REITs会平衡杠杆,会平衡经济周期,带来稳定的资本化率回报,尤其是需要重症护理的项目资本化率会更高。美国的REITs是通过收购、改造、开发和抵押去贷款支持REITs的,美国商业贷款机构有房地美、房利美来给钱,在我国还没有专门给REITs贷款的政策性机构。“股和债”两方结合到一起形成REITs,才能解决这个问题,我国在这方面还比较缺失。此外,还要有专门委托经营的机构来解决REITs运营,对于REITs的成功也非常重要。

  跨过2008年经济危机,养老REITs对于经济危机周期性的抵御性非常强。养老REITs抗跌性平衡型非常强。如果现在全世界经济处在不稳定的期间,它会平衡杠杆,会平衡经济周期。REITs就是要结合“运营+管理”,美国三大养老REITs公司HCP、Ventas、HCN委托经营部分产生的净营业收入(NOI)占了60%了,派生出专业机构来解决REITs的运营,而不是REITs本身在做这个事,因为养老地产需要专业人员来运营地产板块,运营管理十分必要。这也是为什么养老REITs是所有REITs中最重要的一类。

  总结


  总体来说,要把土地的成本降下来,税费不能太高,同时财务上有低息贷款,否则短时间内难以形成合理的租售比。

  在养老公寓这块经过了十几年的打磨,商业模式已经趋于稳定,专业队伍初步形成,市场规模加速拓展。目前还有三个很强的供给制改革急需落地,第一,需要降低养老机构准入门槛;第二,土地成本的降低、融资成本的降低;第三,自主开发项目的会员制合法,不会被认定为乱集资,这对于养老产业融资是很关键的。国内的500强基本上都在参与养老,保险机构也都在参与,这提升了产业发展的速度和质量,所以REITs的养老项目推出是指日可待的。

  随着国家老龄政策的放开,对老龄事业发展大力的支持,地方政府及业外资本对于发展老龄事业和产业的热情逐渐高涨,媒体和民众对于老龄事业的关注度不断提高,国外先进成熟运营理念的持续引入,大众养老消费意识的不断提升,各种利好因素的不断涌现,中国的养老产业必将迎来灿烂的明天,发展养老REITs能推动建立房地产长效机制。

相关评论

本类更新

本类推荐

本类排行

本站所有站内信息仅供娱乐参考,不作任何商业用途,不以营利为目的,专注分享快乐,欢迎收藏本站!
所有信息均来自:百度一下 (威尼斯人开户)